الوطن - السبت 19 يوليو 2008م
- العدد 952
القاضي
سعيد الحميدي: تأجير العقارات غير السكنية يخضع لقانون خاص به
كتب(ت):-
الوطن -
كثيرة هي المنازعات التي تشهدها أروقة المحاكم المتعلقة بعقود الإيجار، والتي أحدثت
بدورها الكثير من التوتر في صميم العلاقة بين طرفي تلك العقود وهما المالك والمستأجر،
وحول كيفية مواجهة تلك المنازعات وتجنب الخوض في تفاصيلها المرهقة قانوني بين كلا الطرفين
وفق لأحكام القانون المدني، خاصة فيم يتعلق بمنطقتي المنامة والمحرق،، ''حكمت المحكمة''
تواصل طرح أوراق الملف بصحبة رئيس المحكمة الكبرى المدنية القاضي سعيد عبدالله الحميدي
ليلقي لنا مزيد من الضوء حول منازعات عقود الإيجار مم يسهم في اتساع دائرة المعرفة
لكل المشتغلين في ميدان القانون من مشرعين وقضاة ومحامين، ومم يسهم بالتبعية في تحقيق
استقرار الأبعاد الاجتماعية والاقتصادية والقانونية...
الامتداد القانوني لعقد الإيجار
في البداية يوضح القاضي سعيد عبدالله الحميدي نقاط أكثر حول الامتداد القانوني لعقد
الإيجار قائل :إذا كان محل العقد المبرم بين إحدى الجهات الحكومية وأحد الأفراد حديقة
وهى من المنافع العامة فل يعتبر عقد إيجار يخضع لقواعد الامتداد القانوني المنصوص عليها
في المرسوم بقانون رقم 9 لسنة 1970م عند انتهاء مدته، أما في حالة عدم سريان الامتداد
على عقود إيجار المنشات التجارية الخاصة به (إيجار المتجر) ، فإن المشرع البحريني في
تنظيمه لبعض أحكام إيجار العقارات المبنية أصدر القانون رقم 42 لسنة 1365 هـ خاص ببيوت
السكن ثم أصدر القانون رقم 12 لسنة 1373 هـ خاص بالبنايات المستعملة في أغراض أخرى
غير السكن وقد نص على أن هذه البنايات تشمل الدكاكين والحفريات والكراجات والمقاهي
والفنادق والمخازن ودور السينم. كما أصدر القانون رقم 42 لسنة 1374 هـ المعروف بقانون
تحديد إيجارات المحلات التجارية في المنامة لعام 1955م ، وقد نص على أن العقار في أحكامه
يعنى أي أرض أو بنايات تستعمل لغير السكن أو لغير أغراض اجتماعية.
إيجار المنشآت التجارية
ويشير القاضى الحميدى: ''تقول محكمة التمييز في هذا الصدد'' ولما كان البين من صياغة
أحكام هذين القانونين وعباراتهما أن المقصود بهما هو العقارات التي تؤجر كأماكن للانتفاع
بها في أغراض تجارية فإنها لا تسرى على إيجار المنشات التجارية التي تمارس نشاطها في
هذه الأماكن تحت عنوان تجارى خاص به ، ذلك أن المتجر ليس هو العقار الذي يشغله وإنم
يتكون من مجموعة من العناصر المادية والمعنوية التي تجعل له كيان قانوني خاص ل يشكل
المكان إلا أحد هذه العناصر، فإذا تم تأجيره بقصد استغلاله من قبل المستأجر بحالته
فل يعتبر ذلك إيجار للعقار الذي يشغله، ومن ثم ل يسرى عليه الامتداد القانوني المقرر
بنص المادة الأولى من القانون رقم 9 لسنة 1970 فإذا كان ذلك وكان البين من العقد المبرم
بين الطرفين أن المطعون ضدهم خولوا الطاعن الانتفاع بالفندق المملوك لهم واستغلاله
كمنشأة تجارية بجميع عناصرها المادية والمعنوية فإنه ينتهي بانتهاء مدته ما دام الطرفان
لم يتفقا على تجديده ول يسرى علية الامتداد القانوني المقرر بالقانون رقم 9 لسنة 1970م.
الأماكن المؤجرة كفنادق أو بنسيونات
وحول أهم الاستثناءات من تلك القاعدة يبين القاضي الحميدى أن الأماكن المؤجرة كفنادق
أو بنسيونات أو ما شابهها والتي هي معدة بطبيعتها للتأجير من الباطن لنزلائه. حق للمستأجر
لها تجديد عقود إيجارها عند انتهاء مدتها، وتقول محكمة التمييز في هذا الصدد:''حق مستأجر
العقار في تجديد عقد الإيجار عند انتهاء مدته طبق لنص المادة الأولى من المرسوم بقانون
رقم 9 لسنة 1970 إنم يشمل جميع أنواع العقارات المبنية التي وضع المشرع القواعد المنظمة
لإيجارها ومنها البنايات التي ينطبق عليها الإعلان رقم 12 لسنة 1373 والتي تشمل الفنادق
حسبما نصت على ذلك المادة الثانية من هذا الإعلان يستوي في ذلك أن يكون العقار المؤجر
مفروش أو غير مفروش مصرح للمستأجر بتأجيره من الباطن أو غير مصرح له بذلك . وإذ صدر
بعد ذلك المرسوم بقانون رقم 22 لسنة 1976 بتعديل بعض أحكام الإيجار ونص في الفقرة الأولى
من مادته الأولى على عدم سريان حكم المادة الأولى من الرسوم بقانون رقم 9 لسنة 1970
على المستأجر المصرح له بالتأجير من الباطن ثم بين في الفقرتين الثانية والثالثة القواعد
المنظمة لعلاقة المؤجر بالمستأجر من الباطن بعد انتهاء عقد الإيجار الأصلي طبق للفقرة
الأولى وانتهى في الفقرة الأخيرة من المادة إلى عدم سريان أحكام فقراتها السابقة على
الأماكن المؤجرة كفنادق أو بنسيونات أو ما شابهها والتي هي معدة بطبيعتها للتأجير من
الباطن لنزلائه ، فإن هذه الأماكن تظل خاضعة لحكم المادة الأولى من المرسوم بقانون
رقم 9 لسنة 1970 فيحق لمستأجريها تجديد عقود إيجارها عند انتهاء مدتها طبق لحكم هذه
المادة . فإذا كان ذلك وكان المرسوم بقانون رقم 15 لسنة 1986 بشان تنظيم السياحة لم
يتناول المسائل المتعلقة بإيجار الفنادق وليس فيه م يشير إلى عدم تجديده طبق لأحكام
المرسوم بقانون رقم 9 لسنة 8237,1970 وإيضاح لما تقدم، لو أن زيد من الناس استأجر محل
بفندق الدبلومات لاستعماله لبيع الزهور، أو الحلوى، أو للحلاقة أو للوازم الكمبيوتر
مثل وانتهى العقد المبرم بين مالك الفندق والمستأجر الأصلي له أقول وعلى الرغم
من انتهاء عقد الإيجار بين مالك الفندق والمستأجر الأصلي، إلا أن عقد الإيجار المبرم
بين المستأجر الأصلي، وزيد المستأجر من الباطن، صاحب محل الزهور والحلاقة والحلوى -
يظل باقي ويخضع للامتداد القانوني، ول يستطيع مالك الفندق إخراج المستأجرين من الباطن
بحجة انتهاء فترة عقد إيجار المستأجر الأصلي.
الأرض الفضاء
وحول مدي سريان الامتداد القانوني على الأرض الفضاء يوضح القاضي الحميدى: ''تقول محكمة
التمييز في هذا الصدد إنه وإن كان لمستأجر العقار الحق في تجديد عقد الإيجار عند انتهاء
مدته طبق لإحكام المرسوم بقانون رقم 9 لسنة 1970 فل ينتهي العقد بانتهاء مدته المتفق
عليها وإنم يمتد بحكم القانون إذا رغب المستأجر في ذلك لمدة غير معينة بذات شروطه.
إلا أنه وقد آلت إلى الطاعنة في نهاية مدة العقد وطبق لشروط ملكية المباني التي أقامتها
المطعون ضدها في الأرض الكائنة بالمنامة المؤجرة له . فقد أصبح العقار بصورته الحالية
مغاير للعقار الذي كان مؤجر بالعقد المبرم بين الطرفين، فل يسوغ سريان الامتداد القانوني
على هذا العقد وبذلك يكون قد انتهى بانقضاء مدته ولم يتم تجديده لمدة أخرى لعدم اتفاق
الطرفين على ذلك، كما تقول محكمة التمييز في هذا الصدد: ''جرى قضاء هذه المحكمة على
أن ما قرره المرسوم بقانون رقم 9 لسنة 1970م من حق مستأجر العقار في تجديد عقد الإيجار
عند انتهاء مدته ينصرف إلى عقود إيجار البيوت والبنايات الأخرى التي وضع المشرع تنظيم
لإيجارها في القوانين الخاصة بذلك دون غيرها من العقارات التي لا تخضع عقود إيجارها
لأحكام هذه القوانين فل يسرى على الأراضي الفضاء إلا إذا كانت واقعة داخل حدود بلدية
المنامة ومؤجرة لغرض غير السكن أو غير أغراض اجتماعية والتي اعتبرها المشرع ضمن العقارات
التي يسرى عليها قانون تجديد إيجارات المحلات التجارية في المنامة لعام 1955 ولما كانت
العبرة بحالة العقار عند تأجيره باعتبار أنها هي التي كانت محل نظر المتعاقدين وقت
التعاقد فل يسرى التجديد القانوني على إيجار الأرض الفضاء حتى ولو أجرت لإقامة بناء
عليها واشترط أن تؤول ملكيته إلى المؤجر عند انتهاء العقد إذ يصبح العقار بصورته التي
آل إليها وقتئذ مغاير للعقار الذي كان مؤجر بالعقار الذي انتهى فل يسوغ تجديده بذات
شروطه بحكم القانون.
دستور
مملكة البحرين
قانون
الإيجارات
قانون
بتعديل بعض أحكام قانون البلديات الصادر بالمرسوم بقانون رقم (35) لسنة 2001
مرسوم
بقانون بإصدار قانون البلديات
مرسوم
بقانون بإصدار القانون المدني
مرسوم
بقانون بإصدار قانون التسجيل العقاري
مرسوم
بقانون بشأن تعديل بعض قواعد الإيجار
مرسوم
بقانون بشأن تعديل بعض قواعد الإيجار
مرسوم
بقانون بتنظيم مهنة الدلالة في العقارات
مرسوم
بقانون بإصدار قانون المرافعات المدنية والتجارية
مرسوم
بقانون بتعديل بعض أحكام قانون المرافعات المدنية والتجارية الصادر بالمرسوم بقانون
رقم (12) لسنة 1971
مرسوم
بقانون رقم (22) لسنة 1979 بشأن تعديل أحكام المرسوم رقم 80 لسنة 1955 وتعديلاته في
شأن ضريبة الدخل
قرار
بشأن وجوب إخطار البلدية عن تأجير العقارات وخلوها
قرار
بإنشاء جدول للخبراء في تقدير أجرة بعض العقارات وتسميتهم
إعلان
بشأن شروط على قانون الإيجارات
اللجنــة
تبحــث مشاريع لقوانين استملاك العقارات وتنظيم إيجار العقــارات
في
منتــدى قانون الإيجارات: المطـالبة بتشريع حديث يقدر نسـب الزيادة سنويـا