جريدة أخبار الخليج
العدد : ١٥٠٧٠ - الخميس ٢٧ يونيو ٢٠١٩ م، الموافق ٢٤ شوّال ١٤٤٠هـ
هجرس:
تكوين محكمة عقارية للبتّ في القضايا خلال 44 يوما
قال عضو مجلس إدارة مؤسسة التنظيم العقاري رئيس جمعية
التطوير العقاري البحرينية المهندس عارف هجرس: «نحن في المرحلة النهائية لتكوين
محكمة عقارية أسوة بتلك الموجودة في دبي، وهي تقوم بحل أي مشكله عقارية تتراوح
قيمتها حول 100 الف دينار فأكثر بحيث يتم البتّ في القضية خلال 44 يوما، ولقد
اطلعنا مع فريق العمل على القوانين الدولية في جميع دول العالم مثل دبي، وامريكا،
وغيرهما واخترنا ما يناسب البحرين، ونتوقع إنشاءها قريبا، لتعتبر من ضمن الأعلى على
مستوى العالم».
جاء ذلك على هامش (ندوة مشاريع التطوير العقاري مرحلة ما بعد تأسيس اتحاد الملاك)،
التي نظمتها غرفة تجارة وصناعة البحرين ممثلة في لجنة العقار والإنشاء مساء امس
الأول.
من جانبه أوضح المهندس عبدالله احمد الجودر رئيس قسم التراخيص في مؤسسة التنظيم
العقاري انه تم اصدار شهادة مجلس إدارة لأكثر من 50 اتحادا للملاك في المباني
المشتركة البسيطة وقامت المؤسسة بالترخيص لـ14 مدير اتحاد ملاك.
ثم تطرق الجودر الى الحديث عن (العقارات المشتركة البسيطة) التي تشمل المبنى السكني
ومشاريع تطوير الفلل الصغيرة، ومبنى متعدد الاستخدام (سكني او تجاري)، وعن
التغييرات التي أحدثها القانون رقم 27 لسنة 2017، واهمها تغيير الإجراء السابق بحيث
لا يلزم توثيق اتفاق تكوين اتحاد الملاك، وينشأ اتحاد الملاك تلقائيا عن تسجيل بيع
اول وحدة، ويصبح المشترون أعضاء تلقائيا في اتحاد الملاك، وعن الاستحقاق يكون نسبة
للوحدات، اما بالنسبة للأهمية القانونية للنظام الرئيسي فإنها تتركز على ما يتطلبه
القانون، وجزء من سند الملكية، ومستند افصاح يقدمه المطور عند بيع الوحدات، ومتطلب
للحصول على رخصة البيع على الخريطة، واستحقاقات الوحدات المبنية في النظام الرئيسي.
وعن إجراءات تأسيس اتحاد الملاك أضاف الجودر: «يقوم المطور عند تسجيل اول وحدة لدى
السجل العقاري بالدعوة الى الجمعية العمومية خلال 3 اشهر من تاريخه. وفي حال خروج
المطور من دون تأسيس اتحاد الملاك فانه يتوجب على الملاك انفسهم أخذ مسؤولية الدعوة
الى الجمعية العمومية، وكذلك يجب اعداد اخطار الدعوة الى الجمعية العمومية
والمستندات المطلوبة مثل مسودة النظام الرئيسي والأمور المالية والتعاقدات
والميزانية وارساله قبل 21 يوما من تاريخ الاجتماع، بالإضافة الى ان يتولى احد
الحضور رئاسة الاجتماع «رئيس اتحاد ملاك مرخص من قبل المؤسسة او احد الملاك». ثم
يقوم رئيس جلسة الاجتماع بالتأكد من اكتمال النصاب القانوني للجلسة 50%، والتأكد من
استمارات الحضور، والتوكيلات 10% من الملاك، واستمارات التصويت.
ثم تحدثت المحامية بولا بوست عن تجربتها كمديرة للمشاريع الهندسية بالبحرين، فقالت
«ان مملكة البحرين توفر أفضل العقارات والمؤسسات العقارية، وهي تعمل افضل من 15
عاما مضى، من خلال توفير الدعم والمساندة من مؤسسة التنظيم العقاري التي أعطت أهمية
للمستثمرين وأصحاب العقارات، وانا كمديرة للمشاريع الهندسية في البحرين، أجد ان
البحرين من افضل المناطق التي تستثمر فيها المشاريع العقارية، وتمنت ان تكون هناك
مشاريع صديقه للبيئة».
وطالبت بولا بمراجعة العقود والمستندات واستخدام اللغة المفهومة بين المطور وأصحاب
العقار، والتامين على المشاريع وخاصة اذا كان العقار مرتفع السعر ويجب حمايته لأن
من الملاحظ ان هناك بعض التقصير في التأمين على العقار، وتوقعت بولا ان يكون هناك
تشريعات من وزارة الاشغال فيما يخص استخدام المواد المناسبة للعقار في السوق
البحريني، ويجب حلّ النزاعات العاجلة التي تصل الى 500 الف دينار في غرفة البحرين
لتسوية المنازعات».
من جانبه يقول سامر قاني (اختصاصي اتحاد الملاك من دبي): «ان اتحاد الملاك ليس
بجديد في سوق العقار وتم وضعه لمعرفة سبب المشاكل ولحلّ المشاكل العقارية في جميع
دول العالم مثل استراليا، وامريكا ودبي وغيرها».
وطالب سامر بأن تصل القوانين الى الملاك ليعرفوا ما لهم وما عليهم، وأهمية اختيار
المطور الجيد وشركات الخدمات والصيانة الملائمة للمشروع، ويجب تثقيف المديرين حتى
يكونوا على دراية بتسير المشروع بنجاح.
وتحدث المحامي صلاح احمد المدفع «عن مرحلة ما بعد تأسيس اتحاد الملاك» وعن التزامات
المشتري المطور الرئيسي والفرعي فقال: «يجب على المشتري/المالك التقيد بالنظام
الرئيسي والنظام الأساسي لاتحاد الملاك وقانون تنظيم القطاع العقاري والقرارات
المنفذة له وقرارات اتحاد الملاك، بالاضافة الى استخدام الوحدة والأجزاء المشتركة
فيما أعدت له وبطريقة لا تمس حقوق الآخرين في استخدام تلك الأجزاء أو تزعجهم أو
تعرض سلامتهم أو سلامة العقار المشترك للخطر، كذلك لا يجوز للمشتري/المالك تقسيم
الوحدة المملوكة له إلى وحدتين أو أكثر إلا بموافقة الجهة المختصة».
وأضاف المدفع يلتزم المشتري/المالك بدفع حصته من الاشتراكات السنوية المقرة، ولا
يجوز للمشتري/المالك أن يتخلى عن حصته في الأجزاء المشتركة ليتجنب دفع حصته من
الاشتراكات السنوية، كذلك لا يجوز للمشتري/المالك إجراء أي تعديلات أو تغييرات على
الهيكل أو المظهر الخارجي لوحدته أو أي جزء من العقار المشترك بما يؤثر جوهرياً على
الوحدة أو الأجزاء المشتركة أو مظهرها الخارجي، وأشار الى انه تقع على المشتري/المالك
مسؤولية إصلاح الضرر الذي ينشئه في الوحدة أو الأجزاء المشتركة على نفقته الخاصة
وبالطريقة التي يطلبها اتحاد الملاك، وفي حالة تخلفه عن ذلك يتولى اتحاد الملاك
إصلاح الضرر واسترداد التكاليف منه، كما يجب على المشتري/المالك إبلاغ اتحاد الملاك
بأيّ تعديل يطرأ على الملكية.
وأضاف المدفع: «من اهم التزامات المطور الرئيسي والفرعي ان يلتزم المطور الرئيسي أو
الفرعي بسداد الاشتراكات السنوية لاتحاد الملاك بالنسبة للوحدات العقارية غير
المبيعة، ولا يجوز للمطور الرئيسي أو الفرعي أن يتخلى عن حصته في الأجزاء المشتركة
لتجنب دفع حصته من الاشتراكات السنوية، ويسأل المطوّر عن العيوب التي تظهر في
الأجزاء الهيكلية من العقار المشترك والتي يخطره بها اتحاد الملاك أو مالك أية وحدة.
وتستمر مسؤولية المطوّر مدة 10 سنوات تبدأ من تاريخ حصوله على شهادة الإنجاز
للمشروع الذي قام بتطويره، كما تستمر مسؤولية المطوّر عن ضمان إصلاح أو استبدال
التركيبات المعيبة في العقار المشترك لمدة سنة من تاريخ الحصول على شهادة الإنجاز
للمشروع الذي قام بتطويره أو جزء منه، وتشمل هذه التركيبات الأعمال الميكانيكية
والكهربائية والتركيبات الصحية وتركيبات الصرف الصحي».
وأشار المدفع الى انه تقع على عاتق المطوّر مسؤولية توفير البنية التحتية فيما يخص
الأراضي التي تقع ضمن المخطط الرئيسي للمشروع ويجري بيعها للغير ما لم يتم الاتفاق
كتابة على خلاف ذلك، كما يجب على المطوّر أن يخطر الملاك بالاجتماع الأول للجمعية
العمومية، خلال 3 أشهر من إنشاء اتحاد الملاك وفقا للضوابط المحدّدة في القرار رقم
7 لسنة 2018 بتنظيم أحكام اتحاد الملاك والعقارات المشتركة والنظام الأساسي لاتحاد
الملاك.
بالاضافة الى انه يجب على المطور قبل اجتماع الجمعية العمومية الأول إعداد الختم
العام لاتحاد الملاك متضمنا رقم التسجيل واسم اتحاد الملاك مقروناً بعبارة اتحاد
ملاك.
وعن التزامات اتحاد الملاك قال المدفع: «اتحاد الملاك مؤسسة لا تهدف الى الربح،
ويكون للاتحاد شخصية اعتبارية مستقلة عن شخصية أعضائه، ويكون له حق التقاضي بهذه
الصفة، ويمثله مديره أمام القضاء والجهات الإدارية، وفي التعامل مع الغير، ويجب على
اتحاد الملاك تمكين مالك الوحدة من المشاركة في اجتماعات الجمعية العمومية بالحضور
والتصويت وفقاً للنظام الأساسي للاتحاد، كما يجب على اتحاد الملاك تمكين الملاك من
المشاركة في الاجتماعات من خلال وسائل الاتصال الإلكترونية أو الهاتفية بعد التحقق
من هوية المشارك».
ولفت المدفع الى انه يجب على اتحاد الملاك أن يذكر في أوراقه ومراسلاته عبارة اتحاد
ملاك ورقم العقار المشترك واسم العقار إن وجد، وان يلتزم اتحاد الملاك بالتأمين على
العقار المشترك ضد مخاطر الهلاك والتهدم أو الحريق أو أي مخاطر أخرى بما يكفل
إصلاحه أو إعادة بنائه. وكذلك يلتزم اتحاد الملاك بترتيب تأمين ضد المسؤولية عن
الأضرار والإصابات الجسدية التي تلحق بمالكي وشاغلي الوحدات متى كانت ناتجة عن
العقار المشترك. كما يجب على اتحاد الملاك الإشراف على الأجزاء المشتركة والموجودات
والخدمات ذات المنفعة الجماعية وإدارتها والتحكم بها والمحافظة عليها وإصلاحها
واستبدالها إذا لم يكن إصلاحها مجدياً.
الدستور وفقا لأخر تعديل -
دستور مملكة البحرين
قانون رقم
(27) لسنة 2017 بإصدار قانون تنظيم القطاع العقاري
قرار وزارة
العدل والشئون الإسلامية والأوقاف رقم 67 لسنة 2018 بشأن تشكيل لجنة المنازعات
الإيجارية
قرار وزارة
العدل والشئون الإسلامية والأوقاف رقم (14) لسنة 2015 بإنشاء مكتب تسجيل عقود إيجار
العقارات وتحديد نظام العمل به وإجراءات التسجيل
«البحرين
العقارية» تناقش حقوق الوسطاء المتعددين في الصفقة الواحدة