جريدة الايام العدد 10997
الأحد 19 مايو 2019 الموافق 14 رمضان 1440
المعاملات العقارية في الربع الأول من العام تحكي قوة وتماسكًا في السوق
رأى مدير الاستشارات والتقييم العقاري بمجموعة غرناطة
رضا مجيد أن الزيادة الكبيرة في عدد المعاملات العقارية في الربع الأول من العام
تحكي قوة وتماسكا في السوق، على الرغم من انخفاض قيمة المعاملات بواقع 5% مقارنة
بالفترة نفسها من العام الماضي.
وذهب مجيد في حديث لـ«الأيام» إلى أن السوق يتهيأ لأخذ دورة جديدة من النمو
التصحيحي المعزز باستحداث قرارات حكومية تضمن استدامة الاقتصاد وتقتطع من أرباح
المستثمرين.
وقال: «من الطبيعي والبديهي أن يصاحب هذا الانخفاض بالتدوال حركة تصحيحية إلى أسعار
بعض العقارات والإيجارات الاستثمارية والسكنية»، مقدرا «قيمة الانخفاض ما بين 5 و15
في المئة في بعض المناطق».
وأكد ضرورة تحفيز الطلب عبر المزيد من قرارات تخفيض الرسوم، وإطلاق المشاريع
العقارية الجديدة، والتركيز على النمو الاقتصادي للقطاعات المختلفة بشكل عام، وجذب
الشركات العالمية. وفيما يلي نص الحديث:
] كيف تقيمون النشاط العقاري خلال الربع الأول، وفقا لمتابعتكم من جهة، وتقرير جهاز
المساحة والتسجيل العقاري من جهة أخرى؟
أنهت السوق العقارية المحلية نشاطها خلال الربع الأول بانخفاض سنوي للعام الثاني
على التوالي في إجمالي قيمة صفقاتها، جاءت نسبة الانخفاض بدرجة أكبر على التداول
بالعقارات الاستثمارية والتجارية، فيما واصلت التداولات بالعقارات السكنية الحفاظ
على نشاطها المعهود وبحسب المنطقة والسعر.
وبمقارنة لأداء الربع الأول من 2019 مع الربع الأول من العام الماضي، انخفضت قيمة
التداولات بنسبة 5% حسب ما طالعتنا إحصائيات تقرير جهاز المساحة والتسجيل العقاري،
ما يشير إلى انخفاض ضئيل في حجم نشاطات السوق العقارية، ويعزى ذلك لعدة أسباب منها
اختفاء كثير من المضاربين على قطع الأراضي، وقانون البنية التحتية، وانخفاض قيمة
برميل النفط واستحداث قوانين جديدة. وبالنظر إلى نسب الانخفاض حسب قطاعات السوق،
تظهر المقارنة أن نسبة الانخفاض الأكبر جاءت على الاراضي الاستثمارية متوسطة الحجم
والكبيرة، والتي انخفضت كثيرا او انعدم التداول فيها في بعض المناطق.
مقابل ذلك تم طرح مخططات جديدة بمختلف المساحة والأسعار ساعدت القطاع السكني على
الانتعاش والتنفس أكثر وهذا ما رفع قيمة التداولات الحالية بشكل ملفت، إذ وفرت
خيارات أكثر للراغبين في السكن والاستثمار. وإجمالا، برغم انخفاض 5% على قيمة
التداولات، إلا أن الملاحظ زيادة كبيرة في عدد المعاملات وهذا يشكل قوة وتماسك
السوق.
بنظرة تحليلة مستفيضة، إن 200 مليون قيمة التدوال بالربع الأول يعتبر انخفاضا لا
يذكر بالنظر الى الاستثمارات والمشاريع والطلب المتزايد على السكن والتطوير.
] ما رؤيتكم لمؤشر الأسعار في العقارات المختلفة، وهل يعيش السوق تصحيحا في بعض
أنواع العقارات؟
على السوق العقاري أن يتهيأ لأخذ دورة جديدة من النمو التصحيحي المعزز باستحداث
قرارات حكومية نوعية تضمن استدامة الاقتصاد المحلي وتقتطع من أرباح المستثمرين، ومن
الطبيعي والبديهي أن يصاحب هذا الانخفاض بالتدوال حركة تصحيحية إلى بعض العقارات
والإيجارات الاستثمارية والسكنية، ويقدر قيمة الانخفاض ما بين 5 و15 في المئة في
بعض المناطق ويعتمد ذلك على نوعية التصنيف، ولا أتوقع حدوث أكثر من ذلك، حيث إن
البائع والمشتري لديهم الخبرة الكافية من الصدمات والأزمات السابقة وعلى دراية
كاملة بجدوى البيع والشراء، وتعتبر هذه الفترة مناسبة لشراء العقارات وقد نشهد فرصا
مشجعة للشراء.
الاستثمار العقاري ما زال هو الملاذ الآمن للمستثمرين ومطمئنا بدرجة أكبر، وخاصة
الأراضي السكنية والمشاريع الموجهة إلى ذوي الدخل المحدود بالفترة الحالية، وبرغم
ذلك أيضا، بدأنا نشهد خلال ستة الشهور الأخيرة الإعلان عن المشاريع الكبيرة والضخمة،
في حين فضل المطورون انتظار انقشاع ضبابية الوضع ووضوح الرؤية من خلال القوانين
المستحدثة والتحسن الاقتصادي، وقد يتطلب الأمر عدة أشهر قبل أن تتضح الصورة بشكل
عام.
الأسعار بالأراضي السكنية بمختلف المناطق ستكون ثابتة ومستقرة خلال الفترة المقبلة،
وفي حال شهدنا نزول بعضها بالسعر فستعتبر استثنائية أو يتخللها مشكلة ما. وما سرعة
بيع المخططات الجديدة إلا دليل على الطلب المتزايد على الأراضي السكنية، أما
الأراضي الاستثمارية فانخفاض أسعارها بات حتميا ببعض المناطق، فالطلب قليل لبعضها
والجدوى الاقتصادية منها غير مشجعة للمطورين والمستثمرين. من هنا يمكننا القول إن
أفضل مقياس لأداء الأسواق هو مدى نجاح المشاريع في تقديم منتج بجودة عالية وبسعر
تنافسي من جهة، ومن جهة ثانية مدى ملاءمة هذه القوانين والتشريعات المنبثقة حديثا
للسوق العقاري.
] هل ترون أن بعض المستثمرين والملاك بدؤوا يتنبهون لأهمية خفض الأسعار لتحفيز
الطلب؟
العوامل المؤثرة في أسعار العقارات كثيرة، ولكن هناك عوامل رئيسية ثلاثة هي (اتجاه
السوق، وقت الشراء، حالة العقار، العرض والطلب)، و60% من أصحاب الثروات في الخليج
يتطلعون إلى الاستثمار في أسواق العقار النشطه وهناك أوقات في السنة تعلو بها أسعار
العقار بعض الشيء، مثل الربيع والشتاء وأوقات أخرى تشهد هدوءا ملحوظا. للأسف يعتبر
تحفيز الطلب لخفض الأسعار عملية مشتركة بين صاحب العقار والحكومة، ومن الضروري
لتحفيز الطلب عبر المزيد من قرارات تخفيض الرسوم، وإطلاق المشاريع العقارية الجديدة
لزيادة المعروض، والتركيز على النمو الاقتصادي للقطاعات المختلفة بشكل عام، وجذب
الشركات العالمية وخلق المزيد من فرص العمل التي يستتبعها زيادة حقيقية في الطلب
على العقار سواء للاستثمار أو للسكن.
] ما تقييمكم العام لنسب الإشغال سواء في المساحات السكنية أو التجارية؟
الربع الأول من العام 2019 ظلت معدلات إشغال إيجارات المكاتب في منطقتي السيف
والمنامة والدبلوماسية مستقرة نوعا ما، فقد شهدت بعض الشواغر المكتبية التي لم تؤجر
انخفاضا في سعر تأجيرالمترالمربع، كما أن المساحات التجارية من الفئة (أ) في
الأماكن المتميزة شهدت تباطؤا ملحوظا، وأن أكثر الطلب تركيزا على المساحات المكتبية
الصغيرة ذات معدلات الإيجارات المنخفضة، والتي يسهل الوصول إليها وتتوفر بها مساحات
خارجية محيطة لوقوف السيارات، إذ لاتزال هذه العوامل الأهم في نظر المستأجر (السعر
ومواقف السيارات)، وتعتبر المنطقة الدبلوماسية الأقل طلبا للمساحات المكتبية بسبب
ندرة مواقف السيارات، وهجران العديد من المستأجرين والشركات والمؤسسات والبنوك لها
على مدار السنوات القليلة الماضية.
كما واصلت حركة سوق إيجار الشقق السكنية حالة من الاستقرار النسبي إلى حد ما على
رغم التباطؤ، فقد انخفضت بشكل واضح وقد تستمر في الانخفاض إلى نهاية العام الحالي،
ومن الصعوبة بمكان تحديد نسبة الانخفاض، لكن المعطيات تشير إلى استمرار الانخفاض،
ويعزو السبب لزيادة تعرفة الكهرباء وانتقال المستأجر إلى مكان آخر أقل بالسعر
وتطبيق القيمة المضافة.
كل من جزر أمواج وجزيرة الريف وضاحية السيف والجفير والبسيتين وأم الحصم والعدلية
تعتبر من المناطق الأكثر شهرة ورغبة للسكن نظرا لتوفر الخدمات ومراكز التسوق.
ونلاحظ أن الطلب على المساحات التجارية في مراكز التسوق والمجمعات التجارية يفوق
العرض، ونجد شواغر بالمحلات بين فترة وأخرى، ناهيك عن إنشاء أكثر من مركز تسوق بنفس
المنطقة أو الشارع كمنطقة الجفير أو السيف وهذا مفيد جدا لأصحاب المحلات لتخفيض سعر
الإيجار.
5. ما الذي يحتاجه السوق لكي يدب فيه النشاط، وينتعش؟
تقف السوق العقارية الحالية بمنتصف الطريق المستقر سعريا، ولزيادة انتعاشها يتطلب
تسهيلات أكثر من ناحية التمويل العقاري، وانخفاض الأسعار المتضخمة وفي مقدمتها
الإصلاحات الواسعة للاقتصاد بشكل عام، وتوسيع الرقعه لمشروع مزايا (السكن الاجتماعي).
وأي انخفاض في مستويات الأسعار يقابله مزيدا من النشاط وتنفيذ الصفقات، وفتح ميزات
وخيارات أكثر من خلال التمويل، وتقليل رسوم البنية التحية، والسرعة بإجراءات نقل
الملكية، وتوفير معلومات عقارية متنوعة، وانتشار أكثر للمعارض وغيرها الكثير.
الدستور وفقا لأخر تعديل -
دستور مملكة البحرين
قانون رقم
(27) لسنة 2017 بإصدار قانون تنظيم القطاع العقاري
قرار وزارة
العدل والشئون الإسلامية والأوقاف رقم 67 لسنة 2018 بشأن تشكيل لجنة المنازعات
الإيجارية
قرار وزارة
العدل والشئون الإسلامية والأوقاف رقم (14) لسنة 2015 بإنشاء مكتب تسجيل عقود إيجار
العقارات وتحديد نظام العمل به وإجراءات التسجيل
«البحرين
العقارية» تناقش حقوق الوسطاء المتعددين في الصفقة الواحدة